主題：《關於深入推進“三舊”改造工作的實施意見》政策解讀。
時間：
2018年4月28日 15:00
15:00 主持人
各位網友大家好！“政府工作話你知”又和大家見麵了。《關於深入推進“三舊”改造工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）於4月初正式出台，本期訪談中，省國土資源廳副廳長楊林安將為大家詳細解讀相關內容。下麵，大家先跟我們的鏡頭一起去了解一下我省目前“三舊”改造的情況吧。
15:02 主持人
截至目前，全省共實施“三舊”改造64萬畝，完成改造36萬畝，改造投資共1.27萬億元，節約土地16.8萬畝，節地率達到46.57%，改造後的綜合效益十分明顯。
深圳龍崗區天安崗頭村“三舊”改造項目（改造前照片）
深圳龍崗區天安崗頭村“三舊”改造項目（改造後照片）
佛山市順德區倫教香雲紗二期三舊改造項目（改造前照片）
佛山市順德區倫教香雲紗二期三舊改造項目（改造後照片）
15:04 主持人
下麵請楊林安副廳長給我們具體談談相關工作吧。
15:06 主持人
楊廳長，您好。
15:08 楊林安
主持人好，各位網友好，很高興又能在省政府門戶網站與大家見麵，感謝大家對我省“三舊”改造工作的關注。
現場照片
15:10 主持人
這次製定《實施意見》的主要目的是什麼？
15:12 楊林安
隨著“三舊”改造工作進入攻堅期，審批難、拆遷難、成本高等問題也日益凸顯。為有效解決上述問題，構建更加優化、更加完備的政策體係，推動“三舊”改造工作再上新台階，去年我廳啟動了《實施意見》的起草工作，主要目的包括：一是深化細化有關政策規定。對粵府〔2016〕96號文和國土資發〔2016〕147號文個別政策規定予以深化、細化，以便其落地實施。二是全麵推進簡政放權。在現有簡政放權工作的基礎上，合理下放“三舊”改造標圖建庫審核事項，明確審核標準、程序、重點，實現省裏“零審批”，再次提升審批效率。三是總結推廣基層創新經驗。基層實踐是省級政策不斷改革創新的動力源泉。部分地市尤其是珠三角核心地區探索形成了一些好的經驗做法，《實施意見》擇其要者向全省推廣實施，有效提升全省“三舊”改造工作水平。四是推動解決突出製約難題。針對基層反映較為強烈、嚴重製約項目實施進度的土地整合、征拆、返供等方麵難題，《實施意見》立足相關法律法規、政策規定以及基層經驗，嚐試提出破題解局的指導性意見，為各地下一步深化相關探索實踐提供指引。
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15:14 主持人
《實施意見》主要有哪些政策創新？
15:16 楊林安
一是放寬了“三舊”用地入庫時間界限。二是創新了土地“返供”的供應方式。明確舊村莊改造用地可以“返供”給原農村集體經濟組織或符合條件的市場主體，連片改造中多個權利主體通過房地產權益轉移形成單一主體後，可將土地直接供應給該單一主體。三是創新了拆遷矛盾糾紛的解決途徑。提出“先行政裁決、後行政複議或行政訴訟”的解決路徑，有效指導各地探索完善相關立法、妥善解決土地征拆難題、保障群眾合法土地權益。四是創新了無償移交公益性用地的具體形式。提出當城鄉規劃未安排公益用地或改造地塊麵積較小時，允許靈活采取“交地”“交錢”“交房”等多種方式，落實公益性用地移交要求，確保上述政策有效落地。
15:18 主持人
《實施意見》在簡政放權方麵有哪些新舉措？
15:20 楊林安
一是將“三舊”改造標圖建庫程序由審核製改為備案製。對於擬納入“三舊”改造範圍的地塊，由地方“三舊”改造主管部門負責進行實質性審查，調整後地塊數據庫每年一次性報省備案。省裏不再承擔涉及“三舊”改造的具體審批事項，真正實現“零審批”。
二是明確了同步辦理土地征收和標圖建庫手續的具體程序。對於改造需求迫切、改造條件成熟的項目，可將土地征收和標圖建庫材料一並按程序上報，經地級以上市“三舊”改造主管部門審核同意納入標圖建庫範圍後，再報當地市政府辦理征收手續，有效避免改造項目因等待入庫而耗費時間、延緩進度的現象，切實加快項目實施。
三是梳理明確了“三舊”用地審批權限。《實施意見》按照簡政放權後的權限歸屬，全麵梳理了“三舊”改造涉及土地征收、完善建設用地手續、改造方案等事項的審批權限，分時間段明確了完善土地征收手續的審查依據，指導各地更好開展相關審批工作。四是明確了“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）的報批要求。我省“三舊”改造政策允許在相關權利人同意的前提下，將改造項目周邊的“三地”一並納入改造範圍，直接供地給改造主體。為進一步促進地塊整合開發，《實施意見》適當放寬了對“三地”的麵積和比例限製，允許單塊麵積超過3畝，累計麵積超過項目主體地塊麵積10%，但原則上不得超過20%。
15:22 主持人
哪些土地能夠納入“三舊”改造範圍？
15:24 楊林安
按照《實施意見》規定，2009年12月31日前已建設使用，地塊上蓋物基底麵積占入庫單元地塊麵積比例達30%以上，符合土地利用總體規劃，經第二次全國土地調查和最新的土地利用現狀圖認定為建設用地，布局散亂、利用不充分、用途不合理、規劃確定改造的低效存量建設用地，可按規定納入“三舊”改造範圍。已認定為閑置土地的，不得申請納入改造範圍。對上蓋物占地比例不足30%、規劃用途為非建設用地、“二調”認定為非建設用地等特殊情形，《實施意見》也規定了特殊處理的方法。其中，對上蓋物占地比例不足30%的，經原土地權利人自願申請，可采取“部分改造、部分交儲”的處理方式。
15:26 主持人
實際中有的改造項目因部分用地不符合土地利用總體規劃而無法實施，《實施意見》對此有什麼解決措施？
15:28 楊林安
首先，《實施意見》要求各地統籌安排新增與存量用地，在土地利用總體規劃數據庫中增加“三舊”改造圖層，與省“三舊”改造地塊數據庫保持一致，將具備改造條件、近期可能實施改造的“三舊”用地全部納入規劃範圍，充分保障建設用地規模。其次，對於連片改造中不符合土地利用總體規劃的零星土地，在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農田的前提下，可按程序申請修改土地利用總體規劃。為了維護規劃的嚴肅性和權威性，這裏的修改規劃僅限於單塊麵積不超過3畝、累計麵積不超過項目主體地塊的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，如果需要修改規劃的麵積較大，應當通過其他方式解決（如在地方全麵修編土地利用總體規劃時爭取納入規劃）。
15:30 主持人
不進行拆除重建的項目能否通過“三舊”改造完善曆史用地手續？
15:32 楊林安
“三舊”改造遵循改造利用與完善手續相掛鉤的基本原則，不得將不進行實質性改造的土地按照“三舊”改造政策完善用地手續。《實施意見》要求由我廳就具體改造標準、完善曆史用地手續製定具體實施辦法，目前我廳正在開展相關研究，將盡快形成政策文稿征求各方意見。
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15:34 主持人
如何理解“三舊”改造中的土地“返供”？
15:36 楊林安
在“三舊”改造中，除了由政府收購儲備後再次供地的必須以招標拍賣掛牌方式出讓以外，其餘“三舊”用地可以“返供”方式供地。例如，在舊村莊改造中，允許農村集體建設用地轉為國有建設用地後，直接出讓給農村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或者農村集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方。在連片改造中，改造範圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗等方式，將房地產的相關權益轉移到單一主體後，可由該主體申請實施改造，在完成上蓋物拆除後再注銷原有不動產權證，由國土資源主管部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同。盡管采取了“返供”的形式，實質上都含有公開選擇供地對象的成分，如舊村莊改造是通過公開方式選擇合作改造單位，連片改造中任何市場主體都可以介入，都可以與原權利人談判，最終形成的單一主體體現了所有權利人的共同意願，因此可有效避免供地過程不透明、不公開、暗箱操作等問題。
15:38 主持人
“三舊”改造項目的改造主體如何確定？通過流轉方式獲得集體建設用地使用權的用地單位或個人能否進行“三舊”改造？
15:40 楊林安
為拓寬改造項目融資渠道，彌補政府主導實施改造的不足，我省“三舊”改造政策鼓勵各類主體以多種形式參與改造。包括土地所有權人、使用權人、承租人、受讓人、實際使用人、流轉的受讓人或承租人等多種情形，具體屬於那種情形要根據項目實際情況確定，《實施意見》第六條列舉了幾種常見的情形，可供參考。由於這些主體原來享受的土地權利存在差異，在“實施改造權”上也存在先後之分。一般來說，農村集體經濟組織同意放棄改造權利的，才能由實際用地單位改造；農村集體經濟組織和用地單位都放棄改造權利的，才能由政府組織實施改造。
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15:42 主持人
“三舊”用地出讓前是否必須進行地價評估？《實施意見》出台之前，各地均已製定地價計收政策，如何進行銜接？
15:44 楊林安
結合國家有關文件要求，粵府〔2016〕96號及《實施意見》對上述問題進行了規範，要求“三舊”用地出讓必須履行地價評估、集體決策、結果公示程序，根據市場價格綜合確定出讓底價。考慮到“三舊”改造項目往往周期較長，有的項目已開展前期工作，按原有地價政策核算了改造成本，尚未辦理供地手續，為做好新舊政策銜接，避免對已啟動項目造成太大衝擊，《實施意見》提出2017年3月14日之前（即96號文印發半年期）已批準改造方案的項目，可繼續按照96號文印發之前的政策辦理供地手續。
15:46 主持人
好，接下來，還有一些網友的問題，請您解答。
15:48 楊林安
好的。
現場照片
15:50 #網友提問#
實際中產業類改造項目收益率低，市場參與積極性不高，對於這類項目有什麼專門的支持措施？
15:52 楊林安
《實施意見》為響應國家和省大政方針政策，扶持實體經濟發展，《實施意見》將國家支持新產業、新業態發展的“過渡期政策”引入“三舊”改造領域，即對於改造後用於新產業、新業態的項目，允許適用5年過渡期政策，期間不需變更土地用途、權利主體和補繳出讓金。5年過渡期滿後，經市縣人民政府批準，可按新用途辦理用地手續；若項目無法繼續經營，原用地單位可按原用途保留使用土地。《實施意見》鼓勵各地對產業類改造項目製定專項支持措施。
15:54 #網友提問#
有的改造項目所在的控製性詳細規劃未安排公益用地，有的改造地塊本身麵積較小，如何落實向政府無償移交公益性用地的要求？
15:56 楊林安
為促進“三舊”改造成果共享，96號文規定，在舊城鎮、舊廠房改造中，自行改造的“工改商”項目必須向政府無償移交不低於15%比例的公益性用地。《實施意見》吸納地方建議，提出可以采取“交地”“交房”“交錢”等多種方式落實公益性用地移交要求，增強政策彈性和可操作性。
15:58 #網友提問#
“三舊”改造項目往往政策性強、牽涉麵廣、資金投入大，關乎人民群眾切身利益，如何對“三舊”改造項目加強監管？
廣東省土地市場動態監測與監管係統
16:00 楊林安
《實施意見》提出了多項監管措施：一是細化了項目備案要求。“三舊”改造項目涉及的相關法律文書或證明文件，作出之日起30日內通過省有關監管係統進行備案。二是完善監管協議製度。除了由政府組織實施的改造項目外，其他項目均應當在改造方案正式獲批之日起的三個月內，由“三舊”改造主管部門與改造主體簽訂監管協議。三是強化信息公開要求。將已入庫地塊的圖斑編號、用地麵積、坐落位置等信息納入政府信息主動公開範圍，在門戶網站上予以公開，接受公眾查詢和社會監督。四是建立批文公告製度。涉及土地征收的“三舊”用地，市縣人民政府應當在批複文件作出之日起10個工作日內發布公告並進行公證。五是推行改造資金監管製度。鼓勵有條件的地市建立“三舊”改造資金監管製度或銀行保函製度。六是完善年度考核辦法。合理選取多個指標綜合考評各地“三舊”改造工作情況，考核結果作為土地利用計劃指標分配及其他相關獎懲措施的依據。
16:02 #網友提問#
實際中一些“三舊”改造項目因為存在拆遷矛盾糾紛而難以推進下去，《實施意見》對此有什麼解決辦法？
16:04 楊林安
拆遷矛盾糾紛是一直以來困擾“三舊”改造工作加快推進的固有難題。《實施意見》提出了兩方麵的指導性意見：一是規範了對集體建設土地流轉對象以及國有土地及其上蓋物業承租人的補償操作，即主要根據合同雙方的約定進行補償，對補償標準存在爭議的，采取民事訴訟途徑解決。二是對於少數農村集體經濟組織成員拒不履行經批準的補償安置方案的，根據用地是否涉及土地征收，分別適用《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定。
16:06 主持人
感謝楊廳長再次做客省政府門戶網站。各位網友，由於時間關係，今天的訪談到這裏就結束了，我們下期節目再見！